界面新闻记者 | 陈奇锐慧仁策略
北京SKP-S进入调整期。
近日，界面新闻走访发现，奢侈品牌迪奥和芬迪位于北京SKP-S一层的门店关闭，目前未有新品牌接替。其它在一层出走的品牌还包括Qeelin和Moynat，分别隶属开云集团和LVMH集团，而此前卡地亚的门店已被老铺黄金接手。
界面新闻从多处获悉，北京SKP-S内部正在经历一轮变动。
“其它SKP-S的业绩表现平稳，但北京SKP-S生意跟不上了。”一位不愿具名的SKP前员工向界面新闻透露。这是导致这一系列变革的原因之一，“以前是SKP做什么，SKP-S就跟着做相似的事情。多个城市的SKP-S也在调整，但北京SKP-S的幅度最大。”
该员工同时向界面新闻透露，北京SKP-S该项目从2024年开始加速调整步伐。在2023年年底，北京SKP-S正式设立单独的市场部，但该部门的多名员工已经在近期离职。目前两个项目的市场部已经合并。
对此界面新闻向SKP方面进行求证，并就北京SKP-S调整一事寻求回应。
SKP团队向界面新闻表示，目前北京SKP-S正在对内部进行调整改造，目标是进一步契合年轻消费者的心态与喜好。调整方向以运动、家用、美食、健康、潮流等领域为主，同时计划通过旗下多品牌集合店SKP SELECT革新商场内部品牌架构。
按照商业地产咨询公司睿意德的分类方法，一家商场通常在开业3年至5年后进入第一轮换汰阶段，随后才会进入成熟期。而北京SKP-S开业至今，正踩中五年的节点。
2019年上半年，北京SKP宣布将扩容，租下一街之隔的佳兆业广场裙楼作为商场。同年年底，北京SKP-S开业，虽然沿用百货业态慧仁策略，但采用了全新的零售概念，与韩国眼镜品牌Gentle Monster在沿街橱窗和各个楼层合作占地面积不小的公共艺术装置。
能够牺牲面积和坪效的底气来自一街之隔的北京SKP，它曾多年蝉联中国高端商场销售额“店王”。
除了中庭区域，SKP一直以品牌齐全、门店排布密集著称。但门店集中带来的问题是单店面积依然有限，随着体验式购物的兴起，北京多家商场都在不同程度地推动转型。市场竞争不会等待原地踏步的人，北京SKP-S就成了SKP试水新业态并呈现新形象的切口。
随后SKP-S成为了一个品牌，在西安、成都和武汉的项目里出现。
但新鲜感很快消退，并且这不是SKP-S独有的状况。从北京侨福芳草地再到K11，走策展路线的商场近年声量集体下滑。一是因为此类概念已经不再稀缺，消费者热情消逝；二是艺术类商场本身就不好做，对项目运营水平和资金能力有较高要求。
北京SKP-S的情况是，由艺术装置和空间装修带来的内容在开业一段时间后开始减少。这是不可避免的，因为任何商场都无法冒着客源流失的风险去频繁停业进行重装，占地面积较大的艺术装置也是难以密集更换。
从地下一层的餐饮，再到一层的头部奢侈品牌和二层、三层的设计师品牌，北京SKP-S其实已经是一个业态结构完整且品牌层次较为明晰的商场。
因此一种解决方法是，北京SKP-S通过输出“软内容”来维持形象并吸引客流，包括将商场四层作为展览空间，以及在二层的书店内举办各种讲座。其中最核心的是将一层商铺租给已经在北京SKP开有商店的品牌，装修风格带有限时空间特性，并且销售更多的限时或特殊系列。
类似做法也在其它城市的SKP-S运用，但北京SKP-S的挑战在于，只有它单独占了一栋楼。而其它城市的SKP-S和SKP在同一处建筑内，只占一层楼或楼层里的一处空间。如何引流成为北京SKP-S的难题。
界面新闻记者现场走访发现，从北京SKP走过马路去到SKP-S，从红灯到绿灯需要等待两分钟，这还不算走出商场去到路口的时间。在北京的冬天和夏天，寒冷和炎热的天气影响消费者穿越马路的意愿。
在连接两处商场的马路上，最常见的身影是拎着奢侈品牌盒子和购物袋的店员，将产品送到消费者手中。两家店的产品互通，在一定程度上让北京SKP-S难以在用销售特殊系列作为卖点。而在现场一位消费者也向界面新闻表示，她更愿意去品类更全、门店面积更大的北京SKP里购物。
“隔着马路且没有连廊，北京SKP-S应该采用更加独立的定位。”一位商业地产咨询领域的从业者向界面新闻表示，“可以看到如今奢侈品牌在更加地强化聚合，消费者也追求货更全、品牌更全的商场，因为人都是懒的。”
这是从北京SKP-S开业之日就存在的问题，但也显现出了这种模式在其它项目里也可能会面临挑战。
由于SKP本身不属于上市公司且北京华联集团未将其并表，目前未有得到SKP官方确认的年度销售额数据。如果按照联商网等第三方的统计数据，2024年北京SKP被南京德基广场以245亿元的销售收入超越，后者成为中国高端商场“店王”。
随着全球奢侈品行业遇冷，各个高端商场也在近年调整。即便是SKP，也要寻找新增量。SKP-S又成了尝试新模式的切口。既为了避免SKP和SKP-S的关系从引流变成分流，也为了提升两个品牌之间的区别性，SKP-S在近期推进转变。
其中体量最大的北京SKP-S打头阵。
从目前已经围挡的新店来看，北京SKP-S有意强化与北京SKP的区别，举措之一是引入更多本土品牌，新租户包括老铺黄金和泡泡玛特。此前曾针对运动趋势开设OUTHERE户外集合店，并引入Montane和Gramicci等运动品牌的北京首店，四楼的空间则曾举办“JINGART艺览”等展览。
西安、成都等其它城市SKP-S也在跟进去走运动潮流的路线。SKP方面向界面新闻称，2025下半年还将陆续推出健康康养、家用生活方式集市等业态。商业地产需要“养”，它的回报周期较长，但也要靠种种细节叠加才能维持长期发展。
北京SKP-S已经走到了开业五年后的调整节点慧仁策略，尽管一系列举措会有如何成效仍需经过市场验证，但可以肯定它的做法和结果都会对作为品牌的SKP-S，以及未来SKP的发展规划产生影响。
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